過去のトピックス

当ページでは、過去に掲載したトピックスのバックナンバーを順に掲載いたします。

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第１回は「契約締結の留意点」です

　各種契約を締結する際、トラブル防止の観点から以下の事項について、とくに注意していただきたいと思います。

もぐり業者

　法令の網をくぐって宅地建物取引業を営もうとする者。
　宅地建物取引業を営もうとする場合には、宅建業法に基づく免許を受けてからでないと営業できないが、その免許を受けずに営業する者をいう。

媒介契約

　宅地または建物の売買、交換または賃貸のなかだち(とりもち)を宅建業者に依頼する契約のことをいう。宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価額、引渡し時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難である。そこでこれらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を媒介契約という。
　宅建業者は、宅地または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契約の書面化)、依頼者に交付することが義務付けられている(宅建業法第34条の２)。
　なお、媒介契約は、
１：依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある)
２：依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約
３：依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約
がある。

重要事項

　宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者(以下「相手方等」という)に対して契約が成立するまでに、そのものが取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付して、宅地建物か取引主任者から説明をさせなければならない。(宅建業法第35条)。なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。

売買契約

　当事者の一方が財産権を相手方に移転することを約束し、相手方がその代金を支払うことを約束する契約をいう(民法555条下)。賃貸借とともに、不動産取引において最も重要な役割を営む契約のひとつである。
　不動産の売買では、売主は目的物を引き渡したり、所有権移転登記や農地売買で必要な知事に対する許可の申請等に協力する義務を負う。買主は代金を支払う義務を負うが、通常の売買契約では売主から所有権移転登記、およびその引渡しを受けるのと引き換えに支払うこととなり、またそのように約束されている。
　なお、宅地建物の割賦販売等については、宅建業法、積立式宅地建物販売業法により、いわゆる消費者保護のための規制が加えられている。

賃貸借契約

　甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいう(民法601条)。民法は、貸衣装やレンタカーなどのような動産の賃貸借と土地建物のそれとの区別を殆ど考えないで規定したが、建物保有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法第３条は存続期間を30年と定めた。
　また、民法上は、土地または建物の賃借権は、それを登記しないと第三者に対抗することはできないが、借地借家法第10条１項は、借地上の建物の保存登記をすれば借地権を、同法第31条１項は、建物の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗することができるものとした。

第２回は「宅地建物取引主任者資格試験」です

　平成13年度宅地建物取引主任者資格試験の試験日程等は次のとおりです。

第３回は「管理業務主任者試験」「マンション管理士試験」です

　平成13年度管理業務主任者試験の試験日程等は次のとおりです。

　平成13年度マンション管理士試験の試験日程等は次のとおりです。

第４回は「賃貸不動産管理業協会会員募集のご案内」です

不動産の総合管理を目指す会員のための事業展開

1. 保険(保証)制度の確立
   　賃貸管理業務を支援する制度の開発・普及
   〈検討している制度〉
   　賃貸管理業務に係る賠償責任保険／預かり家賃保証制度

2. 情報提供活動
   　不動産管理業務に係る情報や会員の声等を定期的に提供
   〈具体例〉
   　会報の発行／ホームページの開設

3. ノウハウの開発・提供
   　多角的な管理業務、報酬が得られる業務等を会員の事業規模、実績に対応して提案し、研修会において提供
   〈検討している制度〉
   　家賃集金代行業務の提案／会員の事業規模に応じた業務の提案／賃貸管理業務関連ツールの作成・頒布

4. 相談業務
   　法律、税務相談等の窓口を開設
   　法律相談／税務相談

第５回は「マイホーム購入計画について」です

まず、しっかりとしたプランづくりから

マイホーム購入は一生の大仕事

Ａ　どんな家にするか
戸建住宅か、マンションか。広さ、間取りは将来のこともよく考えて決めましょう。

Ｂ　どんな場所にするか
交通の便、生活環境、発展性など。どれに重点を置くのか。

Ｃ　どれだけお金が払えるか
手持ち金プラス借入金の計算は慎重に。借りられるお金と返せるお金はちがいます。借入金は無理なく返せる金額にとどめましょう。

Ｄ　買換えのときは
つい購入物件に目がいきがちです。手持ち物件は売れていますか？買換えの特約はありますか？
(CHECK POINT参照)

資金計画は堅実に

(１)　借入金額は借入可能額いっぱいではなく、返済可能額とすることが大切です。
(２)　ローンは住宅金融公庫、銀行、信用金庫、住宅ローン会社、信販会社等のどこから借りるかを決めます。それぞれ融資条件や返済条件が異なりますので、それぞれの金融機関等に聞くとよいでしょう。
(３)　ところで、希望通りのローンが借りられないこともあります。売買契約書には必ず「ローン特約条項」を入れるようにしましょう。

住宅ローンの種類

●非提携ローン
業者を通さずに直接金融機関に申込み借りるもの。手数はかかるが、それだけ理解した上で借りられるという利点もあります。

●提携ローン
業者があらかじめ金融期間と提携契約を結んでおり、業者が借入人の連帯保証人になるなどして、ローンの斡旋をするもの。手続きは簡単だが、金利等の条件はローンにより格差があるので注意が必要です。
※なお、「紹介ローン」と称して業者が金融機関を紹介するだけのものもありますが、これは非提携ローンと同じことです。

●自社ローン
業者の自己資金を客に貸すもの。手形を利用する取引は専門家によく相談してからにしましょう。

●ローン手続きの流れ

・ボーナス併用方式の返済の例
(固定金利3.55％、第１回ボーナス月が借入後６か月目の場合、100円未満切り上げ)
・金利は固定金利か変動金利かによって、また金融機関によって異なります。
・ボーナス併用方式によらない場合は、毎月の返済額が約２倍になります。

●ほかにもお金がかかる
家を一軒買うには、土地代・建物代のほかに税金・登記手数料など、いろいろな費用がかかります。おおよその目安として、土地代・建物代の15〜20％ぐらいは用意しておきたいものです。

〈主な費用〉
●不動産取得税　●登録免許税　●登記の手数料　●業者の手数料　●ローン保証料
●ローン手数料　●火災保険料　●引越費用

第６回は「平成14年度宅地建物取引主任者資格試験」です

平成14年度宅地建物取引主任者資格試験の試験日程等は次のとおりです。

第７回は「平成14年度管理業務主任者試験」
「平成14年度マンション管理士試験」です

平成14年度管理業務主任者試験の試験日程等は次のとおりです。

平成13年度マンション管理士試験の試験日程等は次のとおりです。

第８回は「情報の選択・業者の選択は慎重に」です

よい広告の選び方

住宅を購入するときは、まず不動産広告を見ることから始まります。新聞広告や住宅情報誌が一般的ですが、不動産会社や信託銀行の店頭広告を見ることもできます。はやる気持ちを抑えて、広告を慎重に点検したいものです。

オトリ広告に注意

不動産広告の広告文の書き方については、不当景品及び不当表示防止法に基づく公正競争規約により自主規制が行われています。しかし、現実には不当な広告も多く見受けられます。そのうち、特に悪質なものの一つがオトリ広告です。
オトリ広告とは、１：売るつもりのない物件、２：売ることのできない物件、３：実際にありもしない物件をスーパーマーケットの目玉商品のように表示し、客をおびきよせることだけを目的とした広告です。これは、広告につられてやってきた客に「その物件はもう売れてしまいました。別のよいものをお見せします。」といって、まともに広告したのでは客がつかないような物権を言葉巧みに売りつける手口です。
不動産に格安品や掘出物はありません。怪しい広告には手を出さないよう心がけましょう。

良い広告とは

それは、正確で情報量の多い広告です。広告を見ただけで●直接現地に行くことができる広告、●登記などを調べることができる広告などは良い広告といってよいでしょう。

中古住宅の広告などでは、チェックリストにあるような詳しいことはわかりません。詳しく知りたい場合は電話でよく確かめてください。ただし、業者にあなたの住所をむやみに教えないように。
良心的な業者は、あなたに必要な情報と考えるゆとりを与えてくれます。

よい業者の選び方

不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。経歴はどうか、義務は果たしているか、悪いうわさはないかなど、いろいろなことを調べて、それらの結果を総合して判断してください。

業者の免許

不動産取引業を営むためには免許が必要です。免許には国土交通大臣免許(二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合)と都道府県知事免許(一つの都道府県にのみ事務所を置いて営業する場合)があります。

業者名簿の閲覧

各都道府県の担当課で、その地域内に事務所のある業者の業者名簿と免許申請書の閲覧ができます。それを見れば業者の経歴や資産状況、行政処分歴などが分かり、ある程度業者の信用判断ができます。

閲覧のポイント

１：免許証番号

宅地建物取引業者の免許は、国土交通大臣又は知事免許(○)第○○○○号と表示されています。
()内の数字が大きいことは、業者の営業年数の長さを示すことになりますが、営業歴が長いからといって安心はできません。その業者の営業のやり方、実績、資力などについて調べることが必要です。

２：過去の営業成績

免許を更新している業者であれば、更新の免許申請前５年間の取引件数や額が、売買、代理・媒介の別でわかります。

３：商号、代表者、役員、事務所の所在地

たびたび変更しているような業者は注意が必要です。

４：取引主任者、従業員

出入りが激しい業者は注意が必要です。
従業者名簿の従業者証明書番号の頭部４桁はその業者での勤務開始年月(西暦)を示します。

５：資産状況等

個人営業の場合は代表者の資産状況、法人の場合は資本金、財務内容などがわかります。

６：納税状況

経営状況のチェックポイントのひとつです。

７：行政処分歴

過去に業務停止などの処分を受けていないかどうか。(担当課の職員に聞いてください)

８：業界団体への加入状況

これもひとつの目安になります。

悪い業者の手口

１：オトリ広告

うまい文句で客をつり、広告とは異なる悪い物件を言葉巧みに売りつける手口。
例：Ａさんはチラシで気に入り、業者を訪ねたところ「その物件は昨日売れてしまいました」といわれ、別の悪い物件を買わされた。

２：原野商法

「数年先には必ず値上がりする。」といって二束三文の原野を時価の数十倍から数百倍で売りつける手口。
例：Ｂさんは訪問セールスマンに「今、北海道の土地を買っておけば、４年くらいで２倍以上になり、銀行へ預けるよりはるかに有利です」といわれ、100坪を100万円で買った。ところが、後日調べてみると一坪がわずか３円だった。しかも、開発計画もないへんぴな所で、売りたくても買い手がつかないありさま。この悔しさは……。

３：契約をせきたてる

例：Ｃさんは「これは掘り出し物だから、すぐ仮契約して物件を押さえなさい。」といわれ、手付金を払った。後になり、それよりもいいものが見つかり解約したところ、手付金を没収されてしまった。

第９回は「平成14年度指定講習」「平成14年度実務講習」です

平成14年度「指定講習」実施概要

　「指定講習」とは、宅地建物取引業法第16条第３項に基づき、宅地建物取引業に従事する従事者を対象とする法定の講習です。
　宅地建物取引業法施行規則代10条の８第４項の規定により、(財)不動産流通近代化センターが指定を受けて実施しています。
　修了者には「宅地建物取引主任資格試験」において、一部免除措置が講じられています。

平成14年度「実務講習」実施概要

　宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、都道府県知事の資格登録を受けるためには、登録申請時までに、実務経験が２年以上必要になります。２年に満たない方は、この講習を修了することにより「２年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、宅地建物取引業法第18条第１項に規定する宅地建物取引主任者資格の登録を行うことができます。

※実務経験がある方の実務経験期間の算定方法等については、試験合格地である都道府県庁の窓口にご確認ください。

第10回は「定期借家制度について」です

「定期借家」制度とは

　「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が平成11年12月９日に成立し、借地借家法の一部改正により定期借家制度が創設され、平成12年３月に施行されました。
　従来型の賃貸借契約は、正当事由(貸主がその建物を自己使用する理由など)が存在しない限り、家主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新されるのに対し、定期賃貸借契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約です(双方が合意すれば再契約は可能です)。

「定期借家契約」の成立

　「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。この要件を満たさないと定期借家契約とはいえず、従来型の普通借家契約として扱われます。

１　建物賃貸借について一定の契約期間を
１　定めること

　定期借家では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。例えば建物を「２年間に限って賃貸借する」というようにです。

２　契約の更新がないこととする旨の特約を
２　定めること

　「契約の更新がないこととする」という特約を当事者が結ぶことが必要です。

３　公正証書等の書面により契約をすること

　定期借家契約は、公正証書等の書面で契約をする必要があります。なお、公正証書は例示としてあげられているだけですので、公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。

４　契約の前に、賃貸人が、賃借人に対し、
４　定期借家契約である旨を記載した
４　書面を交付して説明すること

　定期借家契約をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、定期借家では契約が更新されず期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされています。

「定期借家契約」の終了

１　期間満了による修了

　定期借家では、賃貸借期間の満了により、契約は確定的に終了します。ただし賃貸人は、期間が満了する１年前から６ヵ月前までの間(通知期間)に、賃借人に対して、期間の満了により契約が終了することを通知しておく必要があります。
　なお期間が１年未満である定期借家の場合には、この賃貸人による通知は必要なく、その期間の満了により、当然に契約が終了します。

２　中途解約

　居住用建物の定期借家契約で床面積が200平方メートル未満のものは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、賃借人は、契約を中途で解約するという申入れをすることができるとされています。この場合、賃貸借は、解約の申入れの日から１ヵ月を経過することで終了するものとされています。

さまざまなケースで役立っている「定期借家制度」。
その具体的な活用事例をご紹介いたします。

「持ち家の賃貸」編

●子供が独立し老夫婦二人では家が広すぎるので引っ越すことにしました。家は近い将来息子夫婦に相続させたいので、それまでの間、定期借家で賃貸に出すことに。

●転勤のため不在にする自宅を、定年退職までの５年間に限り、定期借家で賃貸しました。

●売却希望の中古住宅を、買主が見つかるまでの措置として、１年間の定期借家で賃貸しました。

●自宅の建替えのため、ファミリー向けの物件を６ヵ月間だけ、定期借家で借りました。

「建替え」編

●建替えが決定したビルでは、従来型賃貸借契約の下では居座りのリスクを考慮して、空区画を貸し出すことができず、１年以上も空室のままとせざるを得ないケースがほとんどでしたが、定期借家制度を活用すれば、建替え(閉館)時期までの期間限定での貸付を行うことができ効率的です。

●建物の長期修繕、売却や取り壊し、商業ビルのリニューアルなどをスムーズに進めるために、入居時期にかかわらず、全てのテナントの賃貸期間の終了時点を一律にそろえておくこととしました。ビルオーナーさんに、テナントビルのリニューアルや賃貸マンションのリフォームを計画的に進めることができると喜ばれています。

●計画道路用地で、将来(約10年〜15年後)立ち退きがあるため10年の定期借家を締結しました。

「住環境」編

●良好な住環境を維持するため、定期借家制度を導入しました。これにより、契約不履行の入居者とは再契約せず、優良な入居者に安心して長く住んでいただいています。例えば、上京してくる学生の親は、子供の部屋の隣にどういう人が住んでいるのかを気にするので、定期借家を喜んでもらえます。

●犬や猫を飼う方を対象とした賃貸マンションで定期借家制度を活用しています。入居契約を入居者に遵守してもらい、ルールを守らない入居者とは再契約しないことで、入居を長期化させません。その結果、入居者間のトラブルや、ペット飼育に関する入居者間のクレームもなく、建物内も本当にペットがいるのかと思うほど静かで綺麗です。

「応用」編

●木造２階建て全10戸の新築アパートを、法人に20年間の定期借家契約で借りてもらいました。地主から建築相談を受けたとき、駅から遠いので通常の物件では難しいと考え、近隣の病院に女性看護士向けの独身寮として提案。相場より１割安い家賃(原則として家賃は見直さない)にすることで20年間の長期契約を締結できました。建築企画の段階だったので、借主の要望を取り入れ、外観やエントランスを女性向けにデザインできました。

●学生向けに卒業までの期間(在学中の４年間)に限って貸しています。この契約の利点は、退去時期が確定できるので、半年以上も前からゆっくりと次の入居者を募集でき、田居前から次の入居者が確保できるので貸主が安心します。また、新入生にとっても、早い時期から入居を約束してあげられるので喜ばれています。